По метру на зуб: как генплан прессует город, чтобы уложить его в Стратегию-2030

Повторные публичные слушания генплана Набережных Челнов так и не привели его авторов к консенсусу с горожанами. Авторская группа постаралась максимально учесть высказанные в октябре хотелки челнинцев, но к хэппи-энду не располагают сами обстоятельства: в одном месте архитекторы подтыкают, в другом – выпирает.

ПЯТЬ ЦЕНТРОВ И ДВА ТРАНСПОРТНЫХ УЗЛА

На вторые и заключительные публичные слушания генплана Набережных Челнов на 2023-2043 годы делегация разработчиков приехала расширенным составом: руководитель авторской группы, проректор КГАСУ Александр Дембич привез с собой нескольких коллег, ответственных за те или иные разделы градостроительной стратегии.

Прежде, чем передать им слово, Александр Алексеевич, не желая повторения споров вокруг первой редакции, напомнил, что генплан – документ стратегический, разрабатывается в масштабе 1:10000 и по определению не отвечает на вопросы о строениях и других нюансах конкретных участков. Они относятся уже к области проекта планировки территории с его масштабом 1:2000 и последующим, еще более подробным звеньям градостроительной документации. Впрочем, хотя домиков и проездов проектировщики генплана не видят в принципе, частные интересы все равно отражались в половине последующих вопросов из зала. Дембич же, обозначив круг своих полномочий, сразу напомнил и о концептах, на которые опирались разработчики.

Итак, первый постулат генплана – полицентричность Челнов. Если Борис Рубаненко закладывал центр города в 19-м комплексе Нового города, то сейчас актуальны сразу пять таких доминант. Это:

- тот же 19-й комплекс в связке с площадью Азатлык и Шишкинским бульваром;

- новый Междуреченский бульвар, который должен выводить к Каме по территориям бывших заводов ЗЯБ и ЗСК;

- зеленый пояс по берегам Мелекески, также ведущий к Каме и дальше по ее берегу;

- Два транспортно-пересадочных узла – восточный и западный.

Для начала о транспорте. На западе узел уже существует в виде ж/д- и автовокзала, а также трамвайного депо. На восточной окраине второй узел с железной дорогой будет формироваться после 2035 года. Железная дорога промышленного назначения протянута и туда – она со временем должна быть переформатирована под общее пользование.

Для автотранспорта планы по большей части известны – это продолжение Московского проспекта и впоследствии продолжение проспекта Чулман до Комсомольской набережной. Сюда же можно отнести строящийся обход Челнов, появится и еще одна, внутренняя новая магистраль для грузового транспорта. Маршрутная сеть, согласно видению разработчиков, будет усилена несколькими рейсами в Новом городе и несколькими – в Замелекесье. Травмайная тоже получит новые ветки, в целом же инфраструктура должна переориентировать горожан с автомобилей на пеший ход, велосипеды и другие средства индивидуальной мобильности.

Учтен и водный транспорт: грузовой порт будет перенесен из жилой зоны в нижний бьеф Нижнекамского водохранилища, а на его место сядет пассажирский речной порт. Нынешний речпорт напротив  Элеваторной горы превращается в причал для маломерных судов.

ВОЛШЕБНОЕ СЛОВО «АКВАПАРК»

Вторая задача генплана - довести долю озеленения города с 16% площади до 25%. В этом отношении по большому счету ничего не изменилось с первой редакции: целевые параметры остаются теми же, а против скверов и зеленых поясов никто и в первый раз не возражал.

Существующей социальной инфраструктуры, по расчетам разработчиков, не хватает Челнам и сейчас, а с учетом прогнозного числа жителей – тем более. К 2029 году, напомним, население города должно увеличиться до 560 тыс. жителей, к 2043-му – до 580 тыс. человек. Кандидат архитектуры Лилия Закиева доложила, что на период реализации генплана в его стратегию закладывается строительство 16 школ, 34 детских садов и 21 учреждения допобразования. Что касается здравоохранения, то развитие этой отрасли должно решаться за счет дополнительных корпусов в составе нынешних больниц, а также благодаря кабинетам врачей общей практики.

Утомленная спорами авторская группа включила в презентацию дружелюбное слово, которого челнинцы уже и не надеялись услышать: аквапарк. Вау-эффекта в зале оно не вызвало, но критически настроенная публика ненадолго оттаяла, уточняя, где он разместится. Судя по схеме, на берегу Камы у майдана. Среди других крупных объектов, которые призваны закрепить за Челнами статус центра Камской агломерации, был назван политехнический университет, большой концертный зал, выставочный зал и крематорий.

Несмотря на значительные правки, которые архитекторы внесли в генплан, университет, как и в первой редакции, размещен под боком у «КАМАЗа». Как и на первых слушаниях, это решение вызвало возражения. Челнинский архитектор Ринат Сафиуллин указал, что на землях промышленности вузы строить запрещено, однако Дембич возразил: вузы - запрещено, зато можно втузы - технические вузы. Политех разработчики видят именно в таком формате.

32

Третья и основная задача, поставленная перед авторской группой – это доведение жилого фонда города до норматива 32-35 кв.м. на человека против сегодняшних 26 квадратов. Именно эта цель определяет главную проблему генплана и подталкивает разработчиков к поиску новых земель для перспективной застройки. Условие 32-х квадратов диктует, напомним, Стратегия социально-экономического развития РТ до 2030 года, а вслед за ней и аналогичные стратегии муниципального уровня. Цифра 32 кв. м. предписана, как отметил Дембич, всем муниципалитетам республики - то есть независимо от их ситуаций с землей, доступными темпами стройки и прочими обстоятельствами. 

Перспективные территории жилой застройки Набережных Челнов

В период до 2035 года:

Большие планы связаны с застройкой побережья Мелекески и свободных участков в той же части города на некотором удалении от реки. По обоим берегам генплан учитывает 7 участков, которые в сумме дают 79,4 гектара. Дальше от берегов, с захватом Замелексья и Зяба – еще 10 участков общей площадью 81,3 гектара.

Второй крупный земельный банк включает 115,8 га Орловского поля, а также 7 участков, которые тянутся от поля к Каме по все «ширине» города – они дадут еще 87,3 гектара. Сюда же можно отнести два длинных надела на берегу – за микрорайоном Чаллы Яр и вдоль набережной, это 9,31 га и 15,2 гектара.

Третий земельный конгломерат прорисован на восточных окраинах и за ними. Участки по 6,36 и 15,85 гектара размещены по обе стороны улицы Абдуллы Алиша сразу за ее пересечением с проспектом Яшьлек. 47,42 га – за улицей 40 лет победы, тоже в районе ее пересечения с Яшьлеком, плюс еще 28,3 га по другую сторону проспекта. Небольшой пятачок на 1,62 га размечен в 63-м микрорайоне. К периоду до 2035 года относится и застройка куска Автозаводского района за проспектом Абдурахмана Абсалямова с захватом всех свободных земель Большой Шильны – все вместе дает 136,58 гектара.

Отдельными заплатками на лице города выделены также 3,82 га на месте стоянки в 16-м комплексе; 5,33 га между Чулманом и селом Боровецкое, недалеко от дельты Шильны; 4,08 га около ТЦ «Торговый квартал» - это не единственное в генплане место, определенное под застройку ранее.

В период 2035-2043 годов:

294,9 га в районе Азьмушкино, из них 203 га – под жилье. Это земля Тукаевского района, на которую разработчики сажают 643 тыс. кв. м. жилья для 20,1 тыс. человек.

В материалах, выставленных в фойе зала слушаний, добавились три участка, которых не было в схеме, заранее опубликованной исполкомом. Они по сути присоединяют к Челнам поселок Большая Шильна и в общей сложности добавляют 52,4 гектара. Земли вокруг этого куска учтены на период до 2035 года, так что его возвращение в схему логично.

Дельта Шильны - непосредственно акватория - разбита на 4 участка, которые в общей сложности дают 140 га. Это 727 кв. м. жилья для 22,7 тыс. человек.

21,6 га на Элеваторной горе между улицей Лермонтова и устьем реки Челнинки.

15,07 га около плотины, на берегу Камы вдоль Комсомольской набережной.

16,77 га в Сидоровке, вдоль улицы Магистральной напротив остановки «Сидоровка».

Кроме того, на отдаленную перспективу рассматриваются, но пока не учитываются в сводных цифрах 86,2 га около села Калмаш и еще один кусок Тукаевского района около Старых Ерыклов.

Таким образом, до 2035 года общая предложенная площадь застройки составляет 637 га, рассчитанных на 2,5 млн кв. м. жилья. После 2035-го к ним присоединяются еще 450 га на 1,9 млн кв. м. жилой площади. Всего на период реализации генплана предусмотрены, таким образом, 1087 га и 4,4 млн кв. м. жилья при заявленной потребности 4,2 млн кв. метров. Если план будет реализован, то к 2043 году общий жилой фонд города составит 18,6 млн кв. метров. 

С учетом критики первой версии генплана в новой команда Дембича прорисовала вариант, который публика, казалось, приняла - намыв и подсыпку грунта в дельте Шильны с выхлопом в виде 140 га под жилье. Однако на этот раз предложение, наоборот, было встречено в штыки. На слушания пришли любители рыбалки и отдыха на реке – они напомнили о красотах заболоченной дельты и о том, что в ее акватории нерестится рыба.

Авторская группа, впрочем, и сама без энтузиазма предлагает вариант с дельтой: Дембич опасается возражений со стороны минэкологии и указывает на дороговизну проекта. По приблизительным подсчетам разработчиков, для засыпки болота придется подвезти порядка 150 тыс. куб. м. грунта. Поэтому архитекторы все же ненавязчиво, про запас, оставляют в генплане вариант со спутниками города. Один из них предложен в районе деревень Старые Ерыклы и Суык-Су. Земля там принадлежит строительному холдингу «Домкор», который, конечно, не против застроить отдаленный от города участок многоэтажками вместо коттеджей. Второй надел рассматривается за восточными границами – это 86,2 га в районе села Калмаш. Добавим, что генплан опирается на владения Тукаевского района и в районе Азьмушкино, где на дальнюю перспективу учтены почти 295 гектаров.

Как ни старались архитекторы учесть все пожелания, новая схема вызвала возражений не меньше, чем первая ее редакция. На слушаниях был реанимирован вопрос об использовании земли птицефабрики «Челны-бройлер», поскольку предложенные Старые Ерыклы – далеко от границ, а фабрика логично их расширяет. Один из слушателей прямо заявил, что после первых обсуждений общался с бенефициаром «Челны-бройлера» Ильшатом Фардиевым, и тот, якобы, пояснил, что с просьбой о переносе производства к нему никто не обращался. Напомним, что на первых слушаниях Фардиев присутствовал лично. Впрочем, на все ремарки об изменении границ города модератор слушаний и руководитель исполкома Набережных Челнов Фарид Салахов ответил коротко: границы муниципальных районов остаются в ведении республики.

Напоминали люди и о ветхом жилье, которое можно заменить высотками – в частности, о двухэтажных домах Зяба. И по этому пункту ответ был лаконичен: тема реновации в Челнах пока не рассматривается – очевидно, экономика сноса и новой застройки внутри жилых районов себя не оправдывает.

Из принципиальных моментов стоит также отметить эмбарго на снос гаражей: этот животрепещущий вопрос поднимался залом многократно, и столько же раз Салахов пообещал, что ничьи гаражи или участки при реализации генплана затронуты не будут. Позиция проектировщиков осталась при этом прежней: по их данным, в городе гаражами заняты 162 га, а это 12 тыс. квартир, ради которых все и затевалось.

ТУКАЕВСКИЙ РАЙОН: ПУСТЬ РЕШИТ РЕСПУБЛИКА

Мнение Тукаевского района относительно своих земель в генплане города было озвучено тут же. Главный архитектор района (а в прошлом - Набережных Челнов) Ольга Никитина обратила внимание на то, что в схемах постоянно меняются муниципальные границы.

«От вас мы получили письмо о том, что вы работаете только в границах городского округа, - напомнила Никитина разработчикам, - Поправьте, пожалуйста, проект в рамках этих границ. По поводу тех территорий, на которых вы рассчитываете получить квадратные метры жилья: к сожалению, есть правила землепользования и застройки сельских поселений, которые не учитывают многоэтажного жилищного строительства. Более того, на перспективной территории (294,9 га в районе Азьмушкино, 643 тыс. кв. м. жилья – прим. ред.) застройщик намерен снизить этажность, вплоть до частного сектора. Поэтому ожидаемого выхлопа по метрам там может и не быть. Что касается претензий на территории Тукаевского района в принципе, то я сейчас прикинула: это примерно пять сельских поселений, границы которых и территориальное планирование нам придется корректировать. Это очень затратная вещь. Поэтому мы все-таки хотим, чтобы инициатором изменения границ выступала республика. Нужен документ, который нас с вами в этой плоскости организует. Просто взяв и разместив многоэтажный дом в сельском поселении, мы получим очередной коллапс, какой мы уже получили с застройкой для многодетных семей. Наш район не в состоянии обеспечить эти территории инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Такова позиция руководства района». В заключение Никитина поддержала вариант с засыпкой поймы Шильны, как альтернативу вторжению в район.

Дембич в ответ проинформировал, что республика и так выступит судьей в этом вопросе. «При содействии аппарата президента будет организовано совещание с участием администраций Челнов и Тукаевского района. Скорее всего, как предлагает аппарат президента, надо корректировать схему территориального планирования Тукаевского района. Возможно, придется этим заниматься», - доложил автор генплана.

СТРАТЕГИЧЕСКИЙ МЕТРАЖ – ПРОСТОРНЫЙ, НО ТЕСНЫЙ

Разногласия вокруг отдельных заплаток жилищной застройки в городе и за его пределами наконец подвели слушания к вопросу, который до сих пор не ставился: а так ли они нужны городу, эти 32 квадратных метра на человека, прописанных в Стратегии-2030?

Реплики, приближающие к этому вопросу, из зала звучали, например, в такой форме: с одной стороны авторская группа указывает на высокую нынешнюю плотность населения Челнов – в 1,5-2 раза выше, чем в Казани, - а с другой рассчитывает эту плотность нарастить. Сафиуллин, в частности, со своей стороны предложил реальную картину продаж жилья в городе: фактически челнинцы ни при каких цифрах не будут обеспечены 32 метрами, т.к. квартиры все равно раскупаются самые дешевые - по 18 кв. метров, на эти запросы ориентируются и застройщики. Иначе говоря, все мечты о просторном жилье играют только в пользу обеспеченных людей, покупающих инвестиционные квартиры, а молодежи и другим нуждающимся они в любом случае не светят, так чего ради тесниться?

Открыть крупнее

Позиция разработчиков на этот счет тоже понятна: если жилье городу не понадобится, его и строить не будут, но если потребность возникнет, то под новые дома должно быть место. Генплан – это лишь стратегия, которая должна учитывать варианты развития города. «Динамику роста населения мы смотрели с конца 1990-х годов, - добавил Дембич, - Были небольшие перепады, временами и убыль, но последние 5-7 лет наблюдается ежегодный прирост населения примерно на 2 тысячи человек. На эти цифры мы и ориентируемся. Сегодня мы видим, сколько город строит ежегодно и это жилье не простаивает».

Возразить на это сложно – там или здесь, но место под жилье, конечно, нужно, город не может застыть в своей форме. Но все же: нужно ли резервировать именно столько места, сколько предписывает Стратегия-2030, жертвуя той же социальной инфраструктурой, парковками и, вероятно, второй переменной формулы благосостояния, дополняющей желанные 32 метра?

Поясним, что мы имеем в виду под второй составляющей. На первых слушаниях речь шла об изыскании места под 6,5 млн кв. м. жилья, необходимых для достижения нормы в 32 квадрата на человека. Сейчас для той же цели стало достаточно 4,4 млн кв .метров. «Вести КАМАЗа» попросили Дембича объяснить эту нестыковку.

«Да, действительно. Мы еще раз тщательно пересчитали, и, на самом деле, пришли к выводу, что сумеем обойтись 4,5 миллионами, - ответил архитектор, - Цель по норме оставляем ту же».

Обратимся к математике: если делимое изменились, а частное осталось прежним, значит имела место ошибка калькулятора или делитель изменился тоже. Делитель мы можем найти в первой редакции генплана: на схеме застройки в ней указывался не только параметр обеспеченности метрами, но и плотность населения. Стройка до 2029 года предполагала плотность 90 человек на гектар, после 2029 - 80 человек на гектар. В новой схеме эти параметры не указаны. Легко предположить, что 2 млн кв.м. удалось выбросить из планов за счет дополнительного уплотнения жильцов территорий.

Отсюда следует второй вопрос – чем политически рискует город, если не станет прессовать селитьбу в стремлении к планке, поставленной для всех муниципалитетов без разбора? На этот счет «Вести КАМАЗа» поинтересовались у руководителя исполкома и выяснили, что, в общем-то, ничем.

«Во всех странах есть эта норма, причем в достаточно высокоразвитых странах, - ответил Салахов, - Но, конечно, никаких санкций недостижение цели не предусматривает».

Дембич со своей стороны заявил, что если к каждому челнинцу на бумаге не будет прикреплено по 32 метра жилой площади, то в поисках этих недостающих метров люди начнут уезжать…

«Пускай санкции и не предусмотрены, но ведь благосостояние граждан растет, - сказал архитектор, - Они хотят иметь хорошее жилье, большую площадь. Сейчас, как вы говорите, у нас строятся маленькие квартиры. Ну вот такое благосостояние. Но мы же считаем, что экономика будет развиваться. Могут быть временные спады, но все равно благосостояние будет улучшаться, семьи будут делиться - дети будут съезжать от родителей, вот потому и требуется больше жилья».

К этой реплике свои наблюдения предложил, опять же, бывший председатель челнинского Союза архитекторов Сафиуллин. «Сейчас на Раскольникова «Талан» начинает осваивать жилой квартал, - напомнил он, - У них тоже заложены 30 квадратов на одного человека. Если делить по 30 квадратов, получается примерно 3,5 тысячи населения. На эти 3,5 тысячи у них один садик, школа не нужна, больница не нужна, ничего не нужно. Все правильно. Но в реальности-то все будет иначе. Продаваться они будут по 25 квадратов, а это уже 5,5 тысячи населения - вот в чем проблема! Когда вы закладываете по 32-35 квадратов, вы уменьшаете фактические социальные расчеты».

Фото: "Вести КАМАЗа"